土地の売買契約書の作成

売買契約の最小限の記載事項

民法５５５条に規定している要件を備えることが、契約書の最小限の記載事項となります。

1. 売買目的の財産権は何か
2. 代金の額とその支払い時期
3. 財産権の移転の時期
4. 売り主と買い主の氏名

売買目的の財産権

まず、売買目的となった財産権は所有権か地上権か、永小作権を明記する必要があります。
所有権移転が一般的であるため、契約書に所有権と明記されない場合もあります。

1.目的物はどんなものか

土地の場合、面積と形状を明示する必要があります。
面積は、公簿と実測の両者を表示しなければなりません。
土地を表示する場合、登記上の表示を先にもってくるのが、原則であり、所在、地番、地目、地積の順に登記通りの記載をするのが正式です。
次に実績の面積を表示します。

2.目的物の現状

土地の現状を明記する必要があります。
更地か底地かなどを表示します。　現状が更地で引き渡しも更地の場合は、ただ更地と表示すればよいのですが、既存の建物を取り壊し更地で売買する場合は、その旨表示が必要となります。

代金と支払時期

代金の額は、確定した金額を記載するのが安全といえます。
この場合、金○○円と表示する場合と平方メートル当たり金○○円と表示する方法があります。面積を基準に表示する場合は実測か、公簿かを明記する必要があります。

状況によっては、時価で表示される場合もあるでしょうが、争いの原因になる可能性があります。
この場合時価は客観的基準に従うように表示することが好ましいといえます。
例えば、固定資産税課税標準額の○○倍、××不動産研究所の鑑定評価額　等

１．支払時期

支払時期は、○○年○月○日と確定した日付を記載することが安全といえます。
そして所有権移転登記と同時履行である旨を記載しておく必要があります。

２．手付金

手付け金で、買い主がこれを放棄して契約の解除、又は売り主が倍額を返還して契約の解除ができるものです。
但し、一方が既に契約の履行に着手していた場合は手付金に基づく契約解除はできません。
手付金の額は、通常、代金額の１割程度ですが、その割合を増減することにより、解除をしやすくしたり、困難にしたり調整することができます。

目的物の移転

民法では、売買の意思表示で所有権が移転することとなりますが、不動産の場合は、所有権移転登記の時に移転すると考えられています。このため、売買契約書には、その旨を記載すべきといえます。

１．引き渡しの方法と時期

不動産の売買では、所有権の移転登記で所有権は移転しますが、引き渡しは売り主が買い主に占有を移転することをいいます。
引き渡しについてもその時期を明確にしておいた方がよいといえます。

２．引き渡しと代金の関係

割賦販売の場合を除き、残代金の支払いと移転登記及び引き渡しは同時履行とするのが原則ですが、非常に重要な事項であるためその旨明示しておいた方が安全です。