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居住用不動産（買換え、所有期間５年超）を売り、損が発生した場合の税金
居住用不動産（買換え、所有期間５年超）を譲渡し、譲渡損が発生した場合の税金はつぎのようになります。
居住用財産の買い換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
この特例の基本事項
| ● | 所有期間5年超のマイホームを売却して譲渡損失がでたとき、損失を他の所得と相殺できる |
| ● | 買い換えた住宅のローンが10年以上残っていること |
| ● | 住宅ローン控除と併用可能 |
自宅（居住用財産）を売却した結果、譲渡損失（赤字）が出た場合、下記の要件に該当すれば損失額を他の所得から差し引くことができ、引き切れなかった分は３年間にわたって繰越控除できるという特例です。
この特例は、新たに10年以上の住宅ローンを設定し新しく自宅をを買換える場合に限ります。この住宅ローンに対して住宅ローン控除の特例を適用することもできます。
ただし、譲渡損失の繰越控除で所得税がゼロになった年は住宅ローン控除が利用できません。
| 売却する 居住用財産 |
次のすべてに該当する場合
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| 新しく買換えた 居住用財産 |
次のすべてに該当する場合
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| その他 |
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計算例（居住用財産の買い換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）
買換による譲渡損失が発生し、損益通算と３年間の繰越控除を行う場合について
（住宅ローン返済期間等上記の条件は満たしているとします）
| 設定条件 | ||
|---|---|---|
| 対象不動産 | 自宅の建物及びその敷地（居住用財産） | |
| 譲渡資産の購入代金と購入時期 | ６０００万円 平成５年 | |
| 譲渡資産の売却代金と売却時期 | ４０００万円 平成２０年 | |
| 譲渡資産の減価償却費 | ４００万円 | |
| 譲渡費用 | １２６万円 | |
| 買換資産の購入代金と購入時期 | ６５００万円 平成２０年 | |
| 平成２０年の給与所得（源泉徴収額） | ８００万円（源泉徴収額６１万６０００円） | |
| 平成２１年の給与所得（源泉徴収額） | ８５０万円（源泉徴収額６９万６０００円） | |
| 平成２２年の給与所得（源泉徴収額） | ９００万円（源泉徴収額７７万６０００円） | |
| 平成２２年の所得控除額 | ２５０万円 | |
| 計算方法及び結果 | ||
| 平成２０年 | 譲渡所得金額 | =譲渡額-(購入額-減価償却額）-譲渡費用 |
| ４０００万円-（６０００万円-４００万円）-１２６万円=△１，７２６万円 | ||
| 損益通算 | =給与所得-譲渡所得 | |
| ８００万円-１，７２６万円=△９２６万円 | ||
| 源泉徴収額額に対して | 所得ゼロ→税ゼロ→源泉徴収額６１万６０００円が還付 | |
| 平成２１年 | 繰越 | =給与所得-繰越控除額 |
| ８５０万円-９２６万円=△７６万円 | ||
| 源泉徴収額に対し | 所得ゼロ→税ゼロ→源泉徴収額６９万６０００円が還付 | |
| 平成２２年 | 繰越 | ９００万円-７６万円=８２４万円 |
| 所得税 | =（所得額-所得控除）×税率-控除額 所得税の計算方法 | |
| （８２４万円-２５０万円）×２０％-４２万７５００円=７２万５００円 | ||
| 源泉徴収額に対し | 源泉徴収額７７万６０００円＞税額７２万５００円 →還付がある →７７万６０００円-７２万５００円=５万５５００円が還付 | |
| 関連用語 | 損益通算 |
所得税：課税される所得金額に対する税額について
所得税は、「課税対象所得金額」＝「収入（=「支払金額）」-「給与所得控除」-「所得控除の額の合計」をもとに算出されます。
| 課税対象所得金額の金額 | 課税される所得金額に対する税額 | 計算例（斜体数字は所得金額） |
|---|---|---|
| 0円 | 0 | |
| 1,000円 ～ 1,949,000円 |
課税対象所得金額×0.05 | 100万円×0.05=60,000円 |
| 1,950,000円 ～ 3,299,000円 |
課税対象所得金額×0.1－97,500円 | 200万円×0.1-97,500円=102,500円 |
| 3,300,000円 ～ 6,949,000円 |
課税対象所得金額×0.2 －427,500円 | 500万円×0.2-427,500円=572,500円 |
| 6,950,000円 ～ 8,999,000円 |
課税対象所得金額×0.23 －636,000円 | 700万円×0.23-636,000円=974,000円 |
| 9,000,000円 ～ 17,999,000円 |
課税対象所得金額×0.33 －1,536,000円 | 1,000万円×0.33-1,536,000円=1,764,000円 |
| 18,000,000 円～ | 課税対象所得金額×0.4－2,796,000円 | 1,500万円×0.4-2,796,000円=3,204,000円 |
| 最終更新２００９／０１／２6 |
